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房地产活动策划的特征

2018-05-18

研究房地产项目营销黄划对于提高房地产开发企业的营销素质,增强房地产开发企业的活力和竞争力,健康、稳步地发展房地产业,更好地满足人们生产和生活的需要,都具有现实意义。由于房地产产品以及房地产市场存在着特殊性,决定了房地产营销策划的特征。

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(1)系统性

房地产活动策划的系统性主要表现在两个方面。首先,房地产营销策划必须以影响房地产市场各类因素的分析为基础,而影响房地产市场供求结构及其变化趋势的各种因素是一个大的系统。

这一系统从宏观方面看,由各级政府有关房地产市场营销的政策体系与内容(如房地产产业政策、金融政策、财政政策等)以及社会经济环境(如人口数量、收入水平等)等构成;从微观方面看,包括房地产市场的供应、需求和中介等。其次,房地产市场营销的运行是由输人、过程及输出三个部分构成的一个系统。 这一系统包括两个方面的内容:一是房地产市场营销策划系统运行中资源的输人和输出, 二是房地产市场营销策划系统战略的输人和输出。

 (2)整体性

  房地产营销策划的整体性可以从纵向和横向两个角度来理解。从纵向看,一方面,由于房地产商品价值大、房地产市场地域性强以及信息不畅通的特点,使房地产商品在流通领域停留的时间比较长,长达数年是正常现象。仅整个销售过程而言,都要经历预售、销售中期以及销售后期三个时期。这就要求不同时期的房地产营销策划活动和方案具有前后连贯性。另一方面,房地产营销策划过程本身也具有整体性。从房地产市场研究,经过市场细分和目标市场的选择,到房地产市场竞争战略和品牌战略的确定、顾客关系的管理,再到产品策略、价格策略、营销渠道策略以及促销策略的制定,就是前后一气呵成的过程。而且任何一个方面的变化,往往牵涉到其它方面的改变。从横向看,房地产市场营销策划计划的制订和实施不仅涉及房地产开发企业内部营销、财务、工程质量管理以及材料采购等部门,也需要银行、设计部门、工程建设承包商以及建筑材料和房屋设备供应企业等外部企业的配合。

  (3)政策和法律的敏感性

  从法律角度看,首先房地产商品流通的实质是产权的流转,而不是房地产商品实体的移动,在房地产商品产权流转的过程中需要有法律的保障,其次,房地产商品因使用周期长,同一房地产商品在其使用期内,产权可能多次转移;再次,在法律形态上,房地产商品的产权表现为所有权、使用权、租赁权、抵押权以及典权等形态,不同形态的权益包含的权利义务关系不同,涉及的法律条款也不一样,在营销时需要加以特别注意。同时,在房地产经济活动中,房地产商品的使用权和所有权都可用于抵押、典当和信托等。  所有房地产权属在登记、转移而完成房地产交易时,都需要法律提供保障。因此,房地产营销策划与法律制度有密切的联系。从政策角度看,房地产业对国民经济发展的重要作用以及房地产在国民财富和社会经济生活中的地位,决定了政府必然通过各种形式对房地产市场进行调控,这一方面减弱了房地产市场运行的自由程度;另一方面,也使房地产市场的供求状况和变化趋势受政策的影响很大,比如宽松的货币政策和财政政策往往带来房地产商品的供需两旺。因此,无论是对房地产市场供求关系的判断,还是营销策略的制定,都必须密切注意与房地产市场相关的政策现状及其变化趋势。



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